انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه»

اجاره یكی از عقود معین است كه بواسطة آن، موجر منافع عین مستأجره را برای مدت‎زمانِ معین در مقابل اجاره‎بها‎، به مستأجر واگذار می‎كند. عقد اجاره دارای اوصاف ویژه‎ای است كه آن را از سایر عقود متمایز می‎كند، ازجملة این اوصاف، موقّت بدون آن است. این خصوصیت، عقد اجاره را از بسیاری از عقود از جمله: بیع، معاوضه، حواله، ضمان و … مشخص و جدا می‎كند؛ با این وجود، این خصوصیت از ویژگیهای انحصاری عقد اجاره نیست؛ زیرا، عقود مزارعه، مساقات، شركت و … نیز در زمرة عقود موقت هستند. آنچه كه عقد اجاره را از آنها متمایز می‎كند، این است كه مستأجر، در عقد اجاره، برای مدت زمان معین مالك منافع می‎شود؛ در حالی كه، در عقود مزارعه، مساقات، شركت و سایر عقود موقّت، مالكیت منافع انتقال نمی‎یابد.

با این وجود در مادة 468 قانون مدنی، قانونگذار ذكر مدت را از شرایط اساسی عقد اجاره ذكر نموده است؛ این ماده مقرر می‎دارد: «در اجارة اشیاء، مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است «.. بنابراین متعاقدین لزوماً باید مدت عقد اجاره را تعیین كنند. آنچه كه در این جا اهمیت دارد،‌ این است كه مدت اجاره چه زمانی خاتمه می‎یابد و آثار انقضاء مدت آن چیست.

بطور اجمالی اشاره می‎نماییم كه در عقد اجاره، ممكن است متعاقدین مدت را بطور مشخص ذكر نمایند و مسلّم است كه با انقضاء این مدت، عقد اجاره پایان می‎پذیرد. اما گاهی متعاقدین مدت اجاره را ذكر نمی‎كنند و یا این كه مقداری از منفعت را به شیوة دیگری، از جمله بیان مسافت تعیین می‎كنند؛ كه در مورد اخیر، نظامهای حقوقی مختلف، برای پاسخگویی به آن راههای متفاوتی ارائه نموده‎اند. به همین منظور، ما در این تحقیق، با بررسی موضوع در حقوق ایران به حقوق مصر و فرانسه نیز مراجعه نموده‎ایم تا ببینیم كه در آن دو نظام حقوقی، قانونگذار با مسأله مورد نظر، چگونه برخورد كرده است.

بنابراین، مباحث را در دو قسمت بررسی نموده‎ایم: مبحث اول به انقضاء مدت اجاره و مبحث دوم به آثار انقضاء مدت اجاره اختصاص دارد. همچنین در میان این مباحث به موضوعاتی چون تمدید اجاره و تجدید اجاره نیز اشاره نموده‎ایم.